(Publicada en el DO NO. 31.178, de 29.01.82)

La Junta de Gobierno de la República de Chile ha dado su aprobación al

siguiente

PROYECTO DE LEY:

Título I

AMBITO DE APLICACION DE LA LEY

Art. 1. El contrato de arrendamiento de bienes raíces urbanos,

entendiéndose por tales los ubicados dentro del radio urbano

respectivo, se regirá por las disposiciones especiales de esta ley y,

en lo no previsto en ella, por el Código Civil.

La misma norma se aplicará a los arrendamientos de viviendas situadas

fuera del radio urbano, aunque incluyan terreno, siempre que su

superficie no exceda de una hectárea.

Art. 2. Esta ley no será aplicable a los siguientes bienes raíces

urbanos:

1. Predios de cabida superior a una hectárea y que tengan aptitud

agrícola, ganadera o forestal, o estén destinados a ese tipo de

explotación;

2. Inmuebles fiscales;

3. Viviendas que se arrienden por temporadas no superiores a tres

meses, por períodos continuos o discontinuos, siempre que lo sean

amobladas y para fines de descanso o turismo;

4. Hoteles, residenciales y establecimientos similares, en las

relaciones derivadas del hospedaje, y

5. Estacionamientos de automóviles y vehículos.

No obstante, los juicios que se originen en relación con los contratos

a que se refieren los números 3 y 5 de este artículo, se sustanciarán

con arreglo al procedimiento establecido en el Título III de la

presente ley.

Título II

DESAHUCIO Y RESTITUCION

Art. 3. A los contratos en que el plazo del arrendamiento se haya

pactado mes a mes y a los de duración indefinida el arrendador sólo

podrá ponerles término mediante desahucio judicial.

En los casos a que se refiere el inciso anterior, el plazo de

desahucio será de cuatro meses, contado desde la notificación de la

demanda, y se aumentará en dos meses por cada año completo que el

arrendatario hubiere ocupado el inmueble. Pero dicho plazo más el

aumento no podrá exceder, en total, de doce meses.

El arrendatario desahuciado podrá restituir el bien raíz antes de

expirar el plazo establecido en este artículo y, en tal caso, estará

obligado a pagar la renta de arrendamiento sólo hasta el día de la

restitución.

Art. 4. En los contratos de plazo fijo que no exceda de un año, el

arrendador sólo podrá solicitar judicialmente la restitución del

inmueble y, en tal evento, el arrendatario tendrá derecho a un plazo

de cuatro meses, contado desde la notificación de la demanda.

En los casos a que se refiere este artículo el arrendatario podrá

restituir el inmueble antes de expirar el plazo de restitución y sólo

estará obligado a pagar la renta de arrendamiento hasta el día en que

aquélla se efectúe.

Art. 5. En los contratos de arrendamiento de inmuebles destinados a

la habitación con plazo fijo superior a un año, se entenderá siempre

implícita la facultad del arrendatario de subarrendar, salvo

estipulación en contrario, en cuyo caso éste podrá poner término

anticipado al contrato sin la obligación de pagar la renta por el

período que falte.

Art. 6. Cuando el arrendamiento termine por la expiración del tiempo

estipulado para su duración, por la extinción del derecho del

arrendador o por cualquier otra causa, el arrendatario continuará

obligado a pagar la renta de arrendamiento y los gastos por servicios

comunes que sean de su cargo, hasta que efectúe la restitución del

inmueble.

Título III

DE LA COMPETENCIA Y DEL PROCEDIMIENTO

Art. 7. Las normas de que trata este Título se aplicarán a los

juicios relativos a los contratos de arrendamiento de inmuebles a que

se refiere el artículo 1 de esta ley.

Deberán aplicarse, en especial, a los juicios siguientes:

1. Desahucio;

2. Terminación del arrendamiento;

3. Restitución de la propiedad por expiración del tiempo estipulado

para la duración del arriendo;

4. Restitución de la propiedad por extinción del derecho del

arrendador;

5. De indemnización de perjuicios que intente el arrendador o el

arrendatario, y

6. Otros que versen sobre las demás cuestiones derivadas de estos

contratos.

Art. 8. Los juicios a que se refiere el artículo anterior se

tramitarán conforme al procedimiento sumario establecido en el Título

XI del Libro III del Código de Procedimiento Civil, con las siguientes

modificaciones:

1. No regirá respecto de ellos lo dispuesto en los artículos 681, 684,

685 y 689 y en el inciso primero del artículo 691;

2. La notificación de la demanda se efectuará conforme a la norma del

inciso primero del artículo 553;

3. No procederá la ampliación del plazo a que se refiere el artículo

683;

4. La audiencia tendrá lugar con sólo la parte que asista y no se

requerirá la concurrencia del defensor público. En ella el demandado

podrá reconvenir al actor y se aplicarán las normas del Título VIII

del Libro II del Código de Procedimiento Civil en cuanto fueren

procedentes, de acuerdo con la naturaleza del procedimiento de que

aquí se trata. Del traslado de la reconvención tendrá el actor seis

días para su contestación;

5. El llamado a conciliación será obligatorio;

6. La sentencia que dé lugar el desahucio, restitución o terminación

del contrato será apelable en el solo efecto devolutivo.

En los casos de desahucio y restitución el tribunal superior podrá

decretar, a petición de parte, la suspensión del cumplimiento de la

sentencia por el tribunal inferior mientras se encuentre pendiente la

apelación, si se solicitase con justa causa, petición que, tratándose

de un tribunal colegiado, se resolverá en cuenta, y

7. Las partes podrán comparecer y defenderse personalmente, en primera

instancia, en los juicios cuya renta vigente al tiempo de interponerse

la demanda no sea superior a cuatro unidades de fomento.

Art. 9. Cuando el demandado reclame indemnizaciones haciendo valer el

derecho de retención que otorga el artículo 1937 del Código Civil

deberá interponer su reclamo en la audiencia a que se refiere el

artículo 683 del Código de Procedimiento Civil. El tribunal resolverá

en la sentencia definitiva si ha lugar o no a la retención solicitada.

Art. 10. Cuando la terminación del arrendamiento se pida por falta de

pago de la renta, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1977

del Código Civil, la segunda de las reconvenciones a que dicho precepto

se refiere se practicará en la audiencia de contestación de la demanda.

Al ejercitarse la acción aludida en el inciso precedente podrán

deducirse también, conjuntamente, la de cobro de las rentas insolutas

en que aquélla se funde y las de pago de consumos de luz, energía

eléctrica, gas, agua potable y de riego; gastos por servicios comunes

y de otras prestaciones análogas que se adeuden.

Demandadas esas prestaciones, se entenderán comprendidas en la acción

las de igual naturaleza a las reclamadas que se devenguen durante la

tramitación del juicio y hasta que la restitución o el pago se

efectúe.

Art. 11. Para que a los subarrendatarios les sean oponibles lo obrado

y la sentencia recaída en los juicios de desahucio de restitución o de

terminación del arrendamiento por falta de pago de la renta seguidos

contra el arrendatario, les deberá ser notificada la demanda o deberán

haberse apersonado a la causa.

Con tal fin, en dichos juicios el ministro de fe, en el acto de

notificación personal de la demanda, requerirá de juramento al

demandado acerca de la existencia o no de subarrendatarios y, en caso

afirmativo, de sus nombres. El ministro de fe deberá dejar constancia

escrita de la notificación a una persona adulta ocupante del inmueble.

Si la demanda no hubiere sido notificada personalmente el mismo

requerimiento lo deberá hacer el tribunal en la audiencia respectiva

de contestación, si concurriere el demandado y, en caso afirmativo, se

suspenderá ésta, se ordenará notificar a los subarrendatarios y se

citará a una nueva audiencia, la que tendrá lugar una vez practicadas

las notificaciones pertinentes o una vez que los subarrendatarios se

hayan apersonado a la causa.

Art. 12. En los juicios de terminación del arrendamiento por falta de

pago de la renta seguidos contra un subarrendador, los

subarrendatarios podrán pagar al demandante, antes de la dictación de

la sentencia de primera instancia las rentas adeudadas por el

arrendatario. Si así lo hicieren, enervarán de este modo la acción y

tendrán derecho a ser reembolsados de ellas por el subarrendador, con

más el interés corriente a contar de su pago, o a imputarlas a las

rentas más inmediatas; todo ello, sin perjuicio de las indemnizaciones

que correspondan.

Art. 13. El cumplimiento de las resoluciones que se dicten en los

juicios a que se refiere este Título se regirá por las reglas

generales. Sin embargo, cuando ellas ordenaren la entrega de un

inmueble, se aplicará lo prescrito en el artículo 595 del Código de

Procedimiento Civil.

En estos juicios y en los de comodato precario, el juez de la causa,

decretado el lanzamiento, podrá suspenderlo en casos graves y

calificados, por un plazo no superior a seis meses.

Art. 14. En los juicios a que se refiere este Título en que se

solicite la entrega del inmueble, el arrendador podrá hacer notificar

la demanda a las empresas que suministren gas, energía eléctrica o

agua potable, y en tal caso el demandado será el único responsable de

los consumos mientras dure la ocupación del inmueble por él mismo o

por las personas a su cargo. Las empresas no podrán excepcionarse

alegando ignorancia del domicilio del deudor.

Art. 15. El tribunal, de oficio o a petición de parte, podrá decretar

los medios probatorios que estime pertinentes y apreciará la prueba en

conciencia en todos los juicios a que se refiere este Título.

Art. 16. Si se declarare sin lugar el desahucio o la restitución, el

actor no podrá intentar nuevamente tales acciones sino transcurrido un

año desde que haya quedado ejecutoriada la sentencia de rechazo, a

menos que se funden en hechos acaecidos con posterioridad a la fecha

de presentación de la demanda.

Art. 17. Los jueces letrados de mayor cuantía serán competentes,

conforme a las reglas generales del Código Orgánico de Tribunales,

para conocer en única o en primera instancia de los juicios a que se

refiere este Título, sin perjuicio de las atribuciones que competen en

la materia a los jueces de policía local que sean abogados y a los de

subdelegación.

Art. 18. De los juicios en que el Fisco sea parte o tenga interés

conocerán en primera instancia los jueces a que se refiere el artículo

48 del Código Orgánico de Tribunales.

Título IV

DISPOSICIONES GENERALES

Art. 19. Son irrenunciables los derechos que esta ley confiere a los

arrendatarios.

Art. 20. En los contratos de arrendamiento regidos por esta ley que no

consten por escrito, se presumirá que la renta será la que declare el

arrendatario.

Art. 21. En caso de mora, los pagos o devoluciones que deban hacerse

entre las partes de todo contrato de arriendo regido o no por esta ley

se efectuarán reajustados en la misma proporción en que hubiere

variado el valor de la unidad de fomento entre la fecha en que

debieron realizarse y aquella en que efectivamente se hagan.

Cuando se deban intereses, se calcularán sobre la suma primitivamente

adeudada, más el reajuste de que trata el inciso anterior.

Art. 22. Todo lo dispuesto en esta ley respecto de los arrendadores y

arrendatarios se aplicará, en su caso, a los subarrendadores y

subarrendatarios, respectivamente.

Art. 23. En caso de negativa del arrendador a recibir la renta de

arrendamiento o a otorgar el correspondiente recibo al arrendatario

que no deseare recurrir al procedimiento de pago por consignación

establecido en el Párrafo 7 del Título XIV del Libro IV del Código

Civil, podrá depositar aquélla en la unidad del Servicio de Tesorerías

que corresponda a la ubicación del inmueble, indicando el nombre,

apellidos y la residencia del arrendador. Dicha unidad le otorgará el

respectivo recibo y comunicará al arrendador, por carta certificada,

la existencia del depósito. Este pago se considerará hecho al

arrendador para todos los efectos legales; pero su suficiencia será

calificada en el juicio que corresponda.

El retiro del depósito por el arrendador no significará renuncia a sus

derechos ni producirá los efectos previstos en el inciso tercero del

artículo 1956 del Código Civil.

Si transcurridos tres años desde la fecha del ingreso del depósito en

el Servicio de Tesorerías, el arrendador no hubiere efectuado su

retiro, los fondos correspondientes pasarán a rentas generales de la

Nación.

Art. 24. Serán sancionados con multas de una a sesenta unidades de

fomento, que impondrá el juez que conozca del juicio en que sea

controvertido el hecho que las motiva:

1. El arrendatario que, en los casos contemplados en los incisos

segundo y tercero del artículo 11, incurriere en falsedad en la

declaración, sea acerca de la existencia o no de subarrendatarios, sea

acerca de sus nombres, y

2. El subarrendador que, habiendo percibido las rentas de subarriendo,

no pagare la renta del arrendamiento y a consecuencia de ello el

subarrendatario fuese lanzado del inmueble.

Las multas indicadas serán de beneficio fiscal e ingresarán a Rentas

Generales de la Nación.

Título V

DISPOSICIONES VARIAS

Art. 25. Derógase el Decreto Ley No. 964, de 1975, sobre arrendamiento

de bienes raíces urbanos, cuyo texto refundido coordinado y

sistematizado fue fijado por el Decreto Supremo No. 357, del

Ministerio de la Vivienda y Urbanismo, publicado en el Diario Oficial

de 22 de agosto de 1978.

Art. 26. Derógase el artículo único de la Ley No. 17.410.

Art. 27. Introdúcense las siguientes modificaciones a la Ley General

de Urbanismo y Construcciones, cuyo texto fue fijado por el Decreto

Supremo No. 458, del Ministerio de la Vivienda y Urbanismo, publicado

en el Diario Oficial de 13 de abril de 1976:

a) Sustitúyese el artículo 145 por el siguiente:

"Artículo 145. Ninguna obra podrá ser habitada o destinada a uso

alguno antes de su recepción definitiva parcial o total.

Los inmuebles construidos o que se construyan, según los permisos

municipales, para viviendas no podrán ser destinados a otros fines, a

menos que la Municipalidad respectiva autorice el cambio de destino y

el propietario obtenga la aprobación de los planos y pague el valor de

los permisos correspondientes, cuando procediere.

No se considerará alteración del destino de un inmueble la instalación

en él de pequeños comercios o industrias artesanales, o el ejercicio

de una actividad profesional, si su principal destinación subsiste

como habitacional.

Sin perjuicio de las multas que se contemplan en el artículo 20, la

infracción a lo dispuesto en el inciso primero de este artículo podrá

sancionarse, además, con la inhabilidad de la obra, hasta que se

obtenga su recepción, y el desalojo de los ocupantes, con el auxilio

de la fuerza pública, que decretará el Alcalde, a petición del

Director de Obras Municipales", y

b) Reemplázase el artículo 162 por el siguiente:

"Artículo 162. Son 'viviendas económicas' las que tienen una

superficie edificada no superior a 140 metros cuadrados por unidad de

vivienda y reúnen los requisitos, características y condiciones que se

determinan en el Decreto con Fuerza de Ley No. 2, de 1959, en la

presente ley y en el Reglamento Especial de Viviendas Económicas.

Las viviendas económicas gozarán del régimen de beneficios,

franquicias y exenciones del Decreto con Fuerza de Ley No. 2, de 1959.

Las viviendas ya construidas por las ex Corporaciones de la Vivienda,

de Servicios Habitacionales y de Mejoramiento Urbano y las que en el

futuro construyan los Servicios de Vivienda y Urbanización se

considerarán viviendas económicas para todos los efectos legales,

siempre que no excedan la superficie máxima permitida.

En las viviendas económicas podrá consultarse el funcionamiento de

pequeños talleres artesanales o el ejercicio de una actividad

profesional, si su principal destino subsiste como habitacional.

Sólo podrá autorizarse el cambio de destinación respecto de viviendas

que, por su construcción, hayan gozado, gocen o sigan gozando de

cualquier franquicia o exención tributaria o de otra naturaleza, sea

en forma directa o indirecta, cuando hayan transcurrido a lo menos

cinco años desde la fecha del certificado de recepción definitiva.

El cambio de destinación en estos casos hará caducar de pleno derecho

las franquicias, beneficios o exenciones que se encuentren

subsistentes".

DISPOSICIONES TRANSITORIAS

Art. 1. Los contratos de arrendamiento de bienes raíces urbanos

celebrados con anterioridad a la vigencia de esta ley continuarán

regidos por las disposiciones del Decreto Ley No. 964, de 1975, el que

se entenderá subsistente en todas sus partes para tal fin.

Los juicios actualmente pendientes y los que se promuevan en el

futuro, relativos a los contratos celebrados con anterioridad a la

vigencia de esta ley, se sustanciarán y fallarán con arreglo a las

disposiciones del Decreto Ley No. 964, de 1975.

Art. 2. Los contratos de arrendamiento de bienes raíces urbanos que

se celebren durante los cuatro años siguientes a la fecha de

publicación de la presente ley se regirán, además, por las siguientes

normas relativas a renta y garantía:

1. La renta anual máxima no podrá exceder del 11% del avalúo vigente

para el pago del impuesto territorial.

Si se modificaren los avalúos vigentes para el pago de dicho tributo,

la renta máxima de arrendamiento se ajustará automáticamente en la

misma proporción en que se hubieren modificado los avalúos

respectivos, pudiendo el arrendador cobrar hasta dicha renta sin

necesidad de convención modificatoria especial.

El Servicio de Impuestos Internos establecerá de oficio en el Rol

General de Avalúos y en los recibos de contribuciones la renta anual

máxima de arrendamiento aplicable a los inmuebles en general.

2. La renta del inmueble que se arriende por piezas, secciones o

dependencias se determinará separadamente por cada una de ellas y no

podrá exceder, en conjunto, de la renta máxima total de todo el

inmueble.

Cualquiera de las partes podrá solicitar al Servicio de Impuestos

Internos la fijación de la renta de la o las piezas, secciones o

dependencias del inmueble.

3. El subarrendador sólo podrá cobrar al o a los subarrendatarios la

renta proporcional a la renta máxima legal correspondiente a todo el

inmueble, aumentada hasta en un 10%.

No obstante, si se subarrendara todo el inmueble, se estará a lo

dispuesto en el número anterior.

4. Si el arrendamiento o el subarrendamiento incluye bienes muebles,

la renta de estos últimos se fijará separadamente del inmueble y no

podrá exceder del 30% de la renta máxima. Sin embargo, si la renta

máxima no excediere de una unidad de fomento, no podrá cobrarse renta

alguna por el arriendo de los bienes muebles.

5. El arrendador no podrá, directa o indirectamente, exigir al

arrendatario, convenir con éste, ni percibir una renta superior a la

máxima legal, ni el pago anticipado de más de un mes de dicha renta.

6. Todo lo que el arrendatario pagare o se obligare a pagar, sea en

dinero o en especies, de una vez o periódicamente, por cualquier

concepto que, en forma directa o indirecta, aumentare la renta, se

considerará como tal.

7. El arrendador podrá exigir al arrendamiento que caucione sus

obligaciones mediante una garantía que deberá ser en dinero y, en tal

caso, ésta no podrá exceder de un mes de renta.

Cuando procediere la devolución de la garantía, el arrendador deberá

restituirla reajustada en la misma proporción a la variación que haya

experimentado el Indice de Precios al Consumidor, determinado por el

Instituto Nacional de Estadísticas o por el organismo que haga sus

veces, entre el mes anteprecedente a la entrega de ella y el mes

anteprecedente al de su devolución.

8. Las convenciones y los pagos que contravengan lo dispuesto en los

números anteriores adolecerán de nulidad absoluta y las sumas que el

arrendador hubiese percibido con infracción a lo establecido en dichos

preceptos las devolverá al arrendatario con más el interés corriente,

desde la fecha de su respectiva percepción.

9. La renta no comprende los gastos por los servicios de calefacción,

agua potable, agua caliente, gas, energía eléctrica, ni los gastos por

servicios comunes de que goce el arrendatario incluyéndose en ellos

los correspondientes a la administración de los bienes comunes.

El precio de estos servicios y gastos deberá determinarse

independientemente de la renta, no podrá significar lucro o beneficio

para el arrendador y, cuando sea percibido por éste, deberá expresarse

en el recibo pertinente, en forma separada de la renta de

arrendamiento.

Si el arrendador hubiere percibido sumas superiores por los gastos y

servicios a que se refiere este número, devolverá el exceso al

arrendatario, con más el interés corriente desde la fecha de su

percepción y el reajuste que proceda de acuerdo con el alza

experimentada por el Indice de Precios al Consumidor, determinada por

el Instituto Nacional de Estadísticas.

10. El propietario que haya adquirido un bien raíz por intermedio del

Sistema Nacional de Ahorro y Préstamo o a través de cualquier

institución o entidad que financie la compra de bienes raíces mediante

la concesión de mutuos hipotecarios reembolsables periódicamente, que

no posea otro dentro del mismo departamento, tendrá derecho a percibir

por tales inmuebles una renta igual al dividendo que pague a la

respectiva asociación u organismo y los gastos señalados en el número

9 que procedan.

Serán también de cargo del arrendatario los demás gastos en que

incurra el comprador con motivo del servicio de su préstamo durante el

período correspondiente y hasta la restitución del inmueble.

11. No regirá lo dispuesto en los números 1 al 10 respecto de los

contratos de arrendamiento y subarrendamiento de los siguientes bienes

raíces:

a) Las edificaciones cuyo certificado de recepción final se haya

otorgado por la Municipalidad respectiva con posterioridad al 12 de

abril de 1975;

b) Los construidos conforme al Decreto con Fuerza de Ley No. 2, de

1959, o a la Ley No. 9.135;

c) Todas las viviendas cuyos avalúos, para los efectos del pago del

impuesto territorial, sean superiores a cuatrocientas seis unidades de

fomento;

d) Los destinados a locales comerciales o industriales, oficinas;

teatros y cines, y, en general, a actividades lucrativas.

JOSE TORIBIO MERINO CASTRO, Almirante, Comandante en Jefe de la Armada, Miembro de la Junta de Gobierno.- FERNANDO MATTHEI Aubel, General del Aire, Comandante en Jefe de la Fuerza Aérea, Miembro de la Junta de

Gobierno.- CESAR MENDOZA DURAN, General Director de Carabineros,

Miembro de la Junta de Gobierno.- CESAR RAUL BENAVIDES ESCOBAR, Teniente

General de Ejército, Miembro de la Junta de Gobierno.

Por cuanto he tenido a bien aprobar la precedente ley, la sanciono y

la firmo en señal de promulgación.- Llévese a efecto como ley de la

República.

Regístrese en la Contraloría General de la República, publíquese en el

Diario Oficial e insértese en la Recopilación Oficial de dicha

Contraloría.

Santiago, siete de enero de mil novecientos ochenta y dos.- AUGUSTO PINOCHET UGARTE, General de Ejército, Presidente de la República.-

Jaime Estrada Leigh, Brigadier General, Ministro de la Vivienda y

Urbanismo.- Mónica Madariaga Gutiérrez, Ministro de Justicia.

Preparado por el Colegio de Abogados de Puerto Montt A.G.