ARRENDAMIENTO DE BIENES RAICES URBANOS

 

Número 964.- Santiago, 9 de Abril de 1975.

 

Visto: lo dispuesto en los decretos leyes N°s. 1 y 128, de 1973, y 527, de 1974; y

 

Considerando:

 

             1°- Que la legislación actual, en materia de arrendamiento de bienes raíces urbanos, adolece de diversos defectos y vacíos que han causado una gravísima crisis en las relaciones contractuales de las partes que intervienen en dicho arrendamiento, generando una situación de injusticia, lo que determina la urgente necesidad de modificar la legislación vigente, a fin de superar los problemas derivados de la referida situacion legal;

 

             2°- Que, además, el análisis de la realidad nacional en materia de construcciones -y en especial de viviendas- arroja un déficit crónico, consecuencia tanto de la insuficiencia de recursos propia de un país en vías de desarrollo, como del defectuoso ordenamiento jurídico ya señalado, que llegó incluso al desconocimiento y derogación de franquicias ya otorgadas y que, no obstante haberse inspirado en el propósito de conceder al arrendatario el máximo de seguridades, garantías y bajas rentas, ha producido una contracción en el crecimiento del patrimonio habitacional del país;

 

             3°- Que la situación antes descrita ha tenido como consecuencias más notorias, una cada vez más reducida oferta de inmuebles en arrendamiento y el permanente incumplimiento de las normas existentes en la materia, no obstante haberse dictado precisamente para superar los problemas que afectaban a los usuarios de dichos inmuebles; todo lo cual tuvo como resultado un antagonismo irreconciliable entre arrendadores y arrendatarios;

 

             4°- Que siendo característica y decisión de la Junta de Gobierno -fundada en el más auténtico sentir de los chilenos- la permanente búsqueda de la unidad nacional, es preciso reestablecer en esta área de relaciones económico-sociales, los principios de equidad, justo equilibrio y dinamismo que conduzcan a una adecuada relación de los legítimos derechos y deberes de arrendadores y arrendatarios;

 

             5°- Que en tal sentido resulta de toda equidad tanto el permitir la pronta recuperación de la propiedad arrendada para el uso de su dueño o familia, como también diferenciar las relaciones entre arrendadores y arrendatarios respecto de viviendas y locales comerciales o industriales u oficinas;

 

             6°- Que, por otra parte, el dinamismo del área se obtiene concordando su legislación con la política económica del Gobierno, facilitando el aprovechamiento integral del patrimonio habitacional del país -hoy ocioso en un significativo porcentaje- estimulando la construcción de nuevas viviendas a través de instrumentos económicos adecuados -principalmente de viviendas sociales destinadas a los sectores de más bajos ingresos- y, reestableciendo la fe pública al revalidar las franquicias que para las construcciones efectuadas al amparo de la ley 9.135 y el decreto con fuerza de ley N° 2, de 1959, en materia de rentas, le habían sido otorgadas;

 

             7°- Que en lo específico, el Gobierno se encuentra con tal interés empeñado en estimular la construcción de viviendas sociales de una superficie de hasta 70 metros cuadrados, que considera indispensable crear un mecanismo que permita subvencionar al adquirente de aquéllas con recursos que, proviniendo de los sectores de más altos ingresos, propenda a una más justa redistribución;

 

             8°- Que siendo la política del Gobierno, en materia de arrendamiento, consecuente con el principio de libertad y autonomía de los parcipantes de la sociedad en sus relaciones socio-económicas, es preciso, al mismo tiempo, adoptar los resguardos jurídicos del caso -representados por una rigurosa sanción- para impedir la desnaturalización de los altos propósitos de bien nacional y social perseguidos;

 

             9°- Que siendo las medidas antes indicadas las que delínean la política permanente del Gobierno en la materia, es preciso tener en consideración que la distorsión actual del área y la multiplicidad de situaciones jurídicas pre-existentes obligan a arbitrar medidas transitorias inspiradas en una sana prudencia y ponderación;

 

             La Junta de Gobierno de la República de Chile ha acordado dictar el siguiente

 

             Decreto ley:

 

TITULO PRIMERO

Ambito de Aplicación

 

            

             Artículo 1°- El contrato de arrendamiento de bienes raíces urbanos, entendiéndose por tales los ubicados dentro del radio urbano respectivo, se regirá por el presente decreto ley.

 

             Las disposiciones de este cuerpo legal se aplicarán, también, al arrendamiento de viviendas situadas fuera del radio urbano, aunque incluyan terrenos, siempre que su superficie no exceda de una hectárea.

 

             Las disposiciones de este decreto ley se aplicarán, también, a todo acto o contrato en virtud del cual se entregare el uso y goce de un inmueble, indicado en los incisos anteriores, a cambio de un pago periódico en dinero o en especies. Las rentas en dinero deberán pactarse en moneda nacional.

 

             Artículo 2°- Las disposiciones del presente decreto ley no se aplicarán, sin embargo, a los arrendamientos de los siguientes bienes raíces urbanos:

 

             1) Predios que tengan una cabida superior a una hectárea y que sean destinados a explotación agrícola, ganadera o forestal y predios inferiores a dicha extensión que no tuvieren viviendas y que fueren destinados a igual explotación.

 

             Los contratos de arrendamiento de estos bienes se regirán, en consecuencia, por las normas generales del Código Civil y Código de Procedimiento Civil y por las especiales del decreto con fuerza de ley N° 9, de 1968, y sus modificaciones, cuando les sean aplicables.

 

             2) Viviendas que se arriendan por temporadas no superiores a tres meses, por períodos continuos o discontinuos, siempre que lo sean amobladas y para fines de descanso o de turismo.

 

             Los contratos de arrendamiento de estos bienes se regirán, en consecuencia, por las normas generales del Código Civil; pero, el procedimiento de los juicios que se originen con relación a tales contratos se regirán por las normas de los artículos 37 y siguientes de este decreto ley, cuando proceda.

 

             3) Hoteles, residenciales y establecimientos similares, en las relaciones derivadas del hospedaje.

 

             En consecuencia, el hospedaje se regirá por las normas propias de la naturaleza de este contrato.

 

             4) Estacionamientos de automóviles y vehículos.

 

             Los contratos de arrendamiento de estos bienes se regirán, en consecuencia, por las normas aludidas en el inciso segundo del número 2.

 

             Artículo 3°- No se aplicarán, tampoco, las disposiciones de este decreto ley a los arrendamientos que celebren como arrendatarios las embajadas, los consulados y los organismos internacionales.

 

             Los contratos de arrendamiento antes señalados se regirán, en consecuencia, por las mismas normas aludidas en los números 2 y 4 del artículo anterior.

 

             Artículo 4°- Los inmuebles construidos o que se construyan, según los permisos municipales, para viviendas, no podrán ser destinados a otros fines.

 

             No se considerará alteración del destino de un inmueble la instalación en él de pequeños comercios o industrias artesanales, o el ejercicio de una actividad profesional, si su principal destinación subsiste como habitacional.

 

             Lo dispuesto en el inciso primero de este artículo no se aplicará si la municipalidad respectiva autoriza el cambio de destino del inmueble y el interesado obtiene la aprobación de los planos y cancela el valor de los permisos correspondientes, cuando fuere procedente.

 

             En caso alguno podrá autorizarse el cambio de destinación respecto de viviendas que, por su construcción haya gozado, gocen o sigan gozando de cualquier franquicia o exención tributaria o de otra naturaleza, sea en forma directa o indirecta.

 

             No obstante las excepciones de los artículos 2° y 3°, se aplicará a las viviendas ahí señaladas, la última frase del inciso final del artículo 1°. La infracción de esta norma se sancionará de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 33°.

 

TITULO SEGUNDO

Renta y Garantía

 

             Artículo 5°- La renta anual máxima no podrá exceder del 11% del avalúo vigente para el pago del impuesto territorial.

 

             Si se modificaren los avalúos vigentes para el pago de dicho tributo, la renta máxima de arrendamiento se ajustará automáticamente en la misma proporción en que se hubieren modificado los avalúos respectivos pudiendo el arrendador cobrar hasta dicha renta sin necesidad de convención modificatoria especial.

 

             El Servicio de Impuestos Internos establecerá de Oficio en el Rol General de avalúo y en los Recibos de Contribuciones, la renta anual máxima de arrendamiento aplicables a los inmuebles en general y a que se refiere el inciso primero del Art. 5° de este decreto ley y otorgará de Oficio, a petición de parte o de la Dirección de Industria y Comercio el respectivo Certificado de renta.

 

             Artículo 6°- La renta del inmueble que se arriende por piezas, secciones o dependencias, se determinará separadamente por cada una de ellas y no podrá exceder, en conjunto, de la renta máxima total de todo el inmueble.

 

             Cualquiera de las partes podrá solicitar al Servicio de Impuestos Internos la fijación de la renta de la o las piezas, secciones o dependencias del inmueble.

 

             Artículo 7°- El subarrendador sólo podrá cobrar al o a los subarrendatarios la renta proporcional a la renta máxima legal correspondientes a todo el inmueble, aumentada hasta en un 10%.

 

             No obstante, si se subarrendara todo el inmueble se estará a lo dispuesto en el artículo anterior.

 

             Artículo 8°- Si el arrendamiento o subarrendamiento incluye bienes muebles, la renta de éstos últimos se fijará separadamente del inmueble y no podrá exceder del 30% de la renta máxima. Sin embargo, si la renta máxima no excediere de un sueldo vital mensual, no podrá cobrarse renta alguna por el arriendo de los bienes muebles.

 

             Artículo 9°- El arrendador no podrá, directa o indirectamente, exigir al arrendatario, convenir con éste, ni percibir una renta superior a la máxima legal, ni el pago anticipado de más de un mes de dicha renta.

 

             Artículo 10°- Todo lo que el arrendatario pagare o se obligare a pagar, sea en dinero o en especies, de una vez o periódicamente, por cualquier concepto que, en forma directa o indirecta, aumentare la renta, se considerará como tal.

 

             Artículo 11°- El arrendador podrá exigir al arrendatario que caucione sus obligaciones mediante una garantía que deberá ser en dinero y, en tal caso, ésta no podrá exceder de un mes de renta.

 

             Cuando procediere la devolución de la garantía, el arrendador deberá restituirla reajustada en la misma proporción a la variación que haya experimentado el Indice de Precios al Consumidor, determinado por el Instituto Nacional de Estadísticas o por el organismo que haga sus veces, entre el mes anteprecedente a la entrega de ella y el mes anteprecedente al de su devolución.

 

             Artículo 12°- Las convenciones y los pagos que contravengan lo dispuesto en los siete artículos anteriores adolecerán de nulidad absoluta y las sumas que el arrendador hubiese percibido con infracción a lo establecido en dichos preceptos las devolverá al arrendatario con más el interés legal, desde la fecha de su respectiva percepción. Lo anterior es sin perjuicio de las demás sanciones que esta ley establece.

 

              Artículo 13°- El arrendatario, en caso de negativa del arrendador a recibir la renta o a otorgar el correspondiente recibo, podrá depositar la renta de arrendamiento en cualquiera oficina de la Dirección de Industria y Comercio, de la comuna o del departamento en que estuviere situado el inmueble, otorgándoseles el correspondiente recibo. Este pago se considerará como hecho al arrendador para todos los efectos legales.

 

             El retiro del depósito por parte del arrendador no significará renuncia a sus derechos.

 

             Artículo 14°- No regirá lo dispuesto en los artículos 5° al 13° inclusive respecto de los contratos de arrendamiento y subarrendamiento de los siguientes bienes raíces:

 

             1) Las edificaciones cuyo certificado de recepción final se otorgare por la Municipalidad respectiva con posterioridad a la publicación de este decreto ley en el Diario Oficial.

 

             2) Los construidos conforme al decreto con fuerza de ley N° 2, de 1959, o a la ley N° 9.135 cuya superficie edificada sea superior a 90 metros cuadrados, respecto de los contratos que se celebren o se modifiquen en el futuro, cualquiera sea la naturaleza de la modificación y, en todo caso, a partir del 1° de Enero de 1979.

 

             3) Todas las viviendas cuyos avalúos, para los efectos del pago del impuesto territorial, sean superiores a 35 sueldos vitales anuales de la provincia de Santiago.

 

             4) Todas las viviendas cuyos avalúos excedan de veinte y no sean superiores a treinta y cinco sueldos vitales anuales de la provincia de Santiago.

 

             Sin embargo, no se aplicará lo dispuesto en el inciso anterior cuando las facultades economicas del arrendatario no le permitan pagar una renta superior al 11% del avalúo. En caso de desacuerdo con el arrendador, acerca de esta circunstancia, la renta será fijada por el juez conforme al procedimiento señalado en el Título V, y para determinarla tomará especialmente en consideración la situación económica del arrendatario y el valor real del inmueble arrendado.

 

             5) Los destinados a:

 

             -a) Locales comerciales o industriales,

 

             -b) Oficinas,

 

             -c) Teatros y cines, y

 

             -d) En general, a actividades lucrativas.

 

             Artículo 15°- La renta no comprende los gastos por los servicios de calefacción, agua potable, agua caliente, gas, energía eléctrica ni los gastos por servicios comunes de que goce el arrendatario, incluyéndose en ellos los correspondientes a la administración de los bienes comunes.

 

             El precio de estos servicios y gastos deberá determinarse independientemente de la renta, no podrá significar lucro o beneficio para el arrendador y cuando sea percibido por éste, deberá expresarse en el recibo respectivo, en forma separada de la renta de arrendamiento.

 

             Si el arrendador hubiere percibido sumas superiores por los gastos y servicios a que se refiere este artículo, devolverá el exceso al arrendatario, con más el interés legal desde la fecha de su percepción y el reajuste que proceda de acuerdo al alza experimentada por el Indice de Precios al Consumidor, determinada por el Instituto Nacional de Estadísticas y Censos.

 

             Artículo 16°. El arrendatario cuyo contrato termine por la expiración del tiempo estipulado para la duración del arriendo, por la extinción del derecho del arrendador o por cualquiera otra causa, continuará obligado a pagar a quien corresponda la renta de arrendamiento y los gastos a que se refiere el inciso primero del artículo anterior hasta que la restitución se efectúe.

 

TITULO TERCERO

 

Desahucio y Restitución

 

             Artículo 18°- El arrendador de un bien raíz, que no sea de los exceptuados en los números 1, 2, 3, 4, inciso primero, y 5 del artículo 14°, sólo podrá poner término a los contratos regidos por este decreto ley en forma judicial y por motivo plausible.

 

             Artículo 19°- Hay motivo plausible:

 

             1) Si el arrendador necesitare la vivienda arrendada para destinarla a habitación suya, de sus hijos, de sus padres, de su cónyuge o de los padres de éste.

 

             2) Si el arrendatario no pagare o no se allanare a pagar la renta máxima legal cuando ella fuere procedente o la determinada por el Juez en el caso del inciso segundo del N° 4 del artículo 14°;

 

             3) Si en la propiedad se cometieren hechos inmorales y graves o que atenten contra las buenas costumbres o el orden público;

 

             4) Si la permanencia del arrendatario es peligrosa para la seguridad del inmueble o para la del arrendador o de las personas que vivan con él;

 

             5) Si la autoridad competente ordena la demolición del inmueble, y

 

             6) Si el inmueble amenazare ruina inminente. Artículo 20°- Hay, igualmente, motivo plausible:

 

             1) Si el arrendador necesitare la vivienda arrendada para destinarla a habitación de algún pariente por consanguinidad o afinidad en toda la línea recta o en la colateral hasta el segundo grado inclusive, que no sean los indicados en el número 1° del artículo anterior;

 

             2) Si en forma notoria cualquiera de los ocupantes de la propiedad ejecutare reiteradamente hechos que perturben la tranquilidad o seguridad de los vecinos;

 

             3) Si el arrendador necesitare el inmueble para transformarlo sustancialmente, a fin de adaptarlo al sistema de propiedad horizontal o por pisos o departamentos;

 

             4) Si el arrendador necesitare el inmueble para demolerlo totalmente y construir otro en su reemplazo;

 

             5) Si el arrendador solicita el inmueble para enajenarlo;

 

             6) Si el edificio, por su estado, o por haber sido declarado inhabitable por la autoridad competente, requiere de reparaciones que tenga que efectuar el propietario y que hagan indispensable su desocupación.

 

             7) Si el arrendatario infringiere o retardare reiteradamente las obligaciones que le impone el contrato o la ley.

 

             Artículo 21°- El plazo de desahucio de los contratos regidos por este decreto ley, se contará desde la notificación de la demanda. Dicho plazo será de seis meses si el inmueble estuviere destinado a la vivienda y de doce meses en los demás casos.

 

             Los plazos anteriores se aumentarán en un mes por cada año completo que el arrendatario hubiere ocupado el inmueble, pero dicho plazo más el aumento, no podrá exceder en total de un año si se tratare de vivienda y de dos en los demás casos.

 

             En los juicios señalados en el artículo 37 del presente decreto ley y de comodato precario, decretado el lanzamiento, podrá el juez de la causa suspenderlo por un plazo no superior a seis meses, en casos graves y calificados.

 

             Todos los plazos establecidos en este artículo se reducirán a la mitad tratándose de los inmuebles comprendidos en los números 1), 2), 3), 4), inciso primero, y 5), del artículo 14.

 

             Artículo 22°. Los plazos señalados en el artículo anterior podrán ser reducidos prudencialmente por el tribunal en los casos de los números 4°, 5° y 6° del artículo 19°, si, a su juicio, fuese de extrema urgencia la desocupación de la propiedad.

 

             Artículo 23-. En los casos a que se refieren los números 1° y 2° del artículo 19°, el plazo del desahucio será de tres meses y si procediere el aumento que establece el inciso tercero del artículo 21°, no será superior a doce meses en total, y no regirá lo dispuesto en el inciso cuarto del citado precepto.

 

             Artículo 24°- El plazo del desahucio será de tres meses si el arrendador o su cónyuge fuese funcionario público o trabajador particular, y sea trasladado o deba regresar, por razones de servicio, al lugar en que el inmueble estuviere situado y necesitare, por dicho motivo, habitarlo personalmente.

 

             No se aplicará en estos casos, lo dispuesto en los incisos tercero y cuarto del artículo 21°.

 

             Se aplicará también la norma contenida en este artículo a los desahucios solicitados por Instituciones del Ministerio de Vivienda y Urbanismo, para iniciar obras en áreas de remodelación. En tal caso, y cuando lo solicitare, el arrendatario tendrá derecho, dentro de ese mismo plazo, a la entrega de una vivienda semi-permanente y en las condiciones en que éstas se entregan a los asignatarios.

 

             Artículo 25°- La restitución por la extinción del derecho del arrendador o por expiración del tiempo estipulado para la duración del arriendo, si éste no fuere superior a dos años, no procederá sino por motivo plausible, en los casos en que éste fuese necesario y una vez transcurrido los plazos, como si se tratare de un desahucio.

 

             En los mismos casos, si el plazo de duración del contrato fuere superior a dos años, procederá la restitución del inmueble si el arrendador, a lo menos con seis meses de anticipación a su vencimiento, notificare judicialmente su voluntad de ponerle término.

 

              Artículo 26°- Si se declarare sin lugar el desahucio o la restitución por falta de plausibilidad del motivo invocado, el actor no podrá intentarlo nuevamente sino transcurrido un año desde que haya quedado ejecutoriada la sentencia que lo rechazó, a menos que se funde en hechos acaecidos con posterioridad a la fecha de la presentacion de la demanda.

 

             Artículo 27.- Si se diere lugar al desahucio o a la restitución por alguno de los motivos establecidos en el N° 1 del artículo 19° y en los números 1°, 3°, 4° o 5° del artículo 20°, el actor deberá dar cumplimiento al motivo plausible invocado, dentro de los tres meses siguientes a la fecha de la restitución del inmueble.

 

             Además, si la causal hubiese sido la de los números primero de los artículos 19° y 20°, la ocupación de la propiedad deberá ser continuada y por el espacio de doce meses, a lo menos.

 

             Si el motivo hubiese sido el de los números 3° o 4° del artículo 20°, la obligación se entenderá cumplida con la aprobación de los planos definitivos por quien corresponda y el pago de los derechos municipales respectivos, y si hubiere sido la del número 5° con la correspondiente escritura pública de enajenación.

 

             En los casos de los números 5° o 6° del artículo 19° bastará el permiso de demolición del inmueble para dar por cumplida la obligación, sin que pueda destinarse el edificio a otro fin que no sea la demolición proyectada, salvo autorización judicial.

 

             El que infringiere lo dispuesto en los incisos primero y segundo de este artículo pagará al arrendatario u ocupante una indemnización equivalente a doce veces la renta vigente a la fecha del desahucio o de la demanda de restitución, la que deberá fijar el Tribunal en la sentencia.

 

             Artículo 28°- El arrendador deberá garantizar el pago de la indemnización establecida en el artículo anterior por un monto que fijará el Tribunal y que no podrá ser inferior al veinticinco ni superior al cincuenta por ciento de la señalada indemnización. Este monto deberá depositarse a la orden del Tribunal en el Banco del Estado de Chile, en cuotas para la vivienda, y si así no se hiciere no se dará lugar al lanzamiento.

 

             El Tribunal, a petición de la parte interesada y con la sola citación de diez días de la contraria, resolverá la devolución de la garantía o el pago de la indemnización en dinero efectivo, aumentada en proporción al alza que haya experimentado el valor de las cuotas de ahorro para la vivienda.

 

TITULO IV

 

Sanciones

 

             Artículo 29°- Serán sancionados con una multa de uno a sesenta sueldos vitales:

 

             1°) El arrendador que, con infracción al inciso segundo del artículo 15, directa o indirectamente cobrare o percibiere una suma superior a la que corresponda por gastos o servicios, sean o no comunes.

 

             2°) El arrendador que no restituyere la garantía cuando procediere su devolución y sin que mediare orden judicial en contrario.

 

             3°) El arrendatario que, en el caso del artículo 13°, diere datos falsos en cuanto al monto de la renta o al nombre o domicilio del arrendador, siempre que existiese contrato escrito y dichos datos no se ajustaren a él. En igual sanción incurrirá si habiendo contrato escrito expresare que no existe.

 

             4°) El arrendatario que, en los casos contemplados en los incisos segundos y terceros del artículo 41°, incurriere en falsedad en la declaración, sea acerca de la existencia o no de subarrendatarios, sea acerca de sus nombres.

 

             5°) El subarrendador que habiendo percibido las rentas de subarriendo no pagare la renta del arrendamiento y a consecuencia de ellos el subarrendatario fuese lanzado del inmueble.

 

             6°) El arrendador que realizare hechos que perturben o embaracen el goce de la cosa arrendada o priven al arrendatario, ilegítimamente, de su goce.

 

             Se considerarán hechos de turbación o embarazo, entre otros los siguientes: demolición o transformación total o parcial del inmueble sin causa legítima o justificada; retiro de elementos esenciales de la construcción; privación de los servicios de luz, agua potable, gas, desagües u otros; impedir el libre acceso a la propiedad y la circulación dentro o fuera de ella, privar de las prestaciones de servicios anexos al arrendamiento.

 

             Artículo 30°- Será sancionado con una multa de diez a cien sueldos vitales, el arrendador que, con infracción a las normas del presente decreto ley, pactare, exigiere o percibiere una renta superior a la legal, determinada judicialmente, o pactare o exigiere el pago de la renta en moneda extranjera.

 

             Artículo 31°- Igual sanción del artículo anterior se aplicará al arrendador que, con infracción al artículo 27, no diere cumplimiento al motivo plausible por el cual se hubiere acogido la demanda de desahucio o de restitución. Artículo 32°- El arrendatario que sin autorización o contra expresa prohibición sub-arrendase total o parcialmente el inmueble arrendado, será sancionado con una multa hasta de sesenta sueldos vitales.

 

              

 

             Artículo 33°- Serán sancionados con multa de veinte a doscientos sueldos vitales:

 

             1°- Aquél que, con infracción a lo dispuesto en el artículo 4°, destinare una vivienda a otros fines.

 

             En el caso a que se refiere este número, la autoridad que aplique la multa, fijará, además, un plazo dentro del cual deberá dársele a la vivienda el destino debido.

 

             Si vencido dicho plazo no se diere cumplimiento a ese destino, se reiterará la multa por cada mes que durare la infracción y elevada al doble.

 

             2°) El arrendador que, con infracción a las normas del presente decreto ley, pactare, exigiere o percibiere una renta superior a la máxima legal.

 

             En todo caso la multa no será inferior a seis veces la renta cobrada en exceso.

 

             3°) El arrendador que, con infracción al inciso primero del artículo 9° directa o indirectamente, convenga con el arrendatario o perciba de éste el pago anticipado de más de un mes de renta.

 

             4°) El arrendador que con infracción al artículo 11, pactare o percibiere, por cualquier concepto, una garantía distinta o superior a la allí establecida.

 

             5°) El profesional, corredor de propiedades, sus dependientes o asociados y en general, cualquiera persona que participare directamente en la preparación o celebración de un contrato que infrinja las normas de este decreto ley.

 

             Tales personas incurrirán en esta sanción, especialmente, si la convención en que intervinieren tuviera por objeto simular un contrato que deba regirse por este decreto ley.

 

              

 

             Artículo 34°- Las resoluciones que, según el artículo anterior, impongan cualquier sanción a un corredor de propiedades se comunicarán, de oficio, al Ministerio de Economía, Fomento y Reconstrucción para que le aplique la sanción que procediere, y al Colegio correspondiente en el caso de los profesionales.

 

             Artículo 35°- Sin perjuicio de lo dispuesto en el número 5° del artículo 33° al corredor de propiedades en caso de reincidencia, le será cancelada su inscripción en el Registro de Corredores.

 

             Artículo 36°- La aplicación de las multas indicadas en los artículos 29°, 30°, 31°, 32° y 33° corresponderá al Juez Civil que conozca el juicio en el cual sea controvertido el hecho que las motiva, debiendo enviarse copia de la resolución que la imponga a la Dirección de Industria y Comercio. Ç

 

TITULO QUINTO

 

Procedimiento y Competencia

 

             Artículo 37°- Las normas de que trata este Título se aplicarán a los juicios relativos a los contratos de arrendamiento regidos por este decreto ley y, además, a todos los que diere lugar el arrendamiento de bienes raíces urbanos.

 

             Deberá aplicarse en especial a los juicios siguientes:

 

             1) Desahucio;

 

             2) Terminación del arrendamiento;

 

             3) Restitución de la propiedad por expiración del tiempo estipulado para la duración del arriendo;

 

             4) Restitución de la propiedad por extinción del derecho del arrendador;

 

             5) Acción para la determinación de la renta en el caso del inciso segundo del N° 4) del artículo 14, que ejercite el arrendador o arrentatario;

 

             6) Acción de indemnización de perjuicios que intente el arrendador o el arrendatario, y

 

             7) Juicios en que se persiga la declaración de simulación de un contrato o de un acto jurídico que deba regirse por este decreto ley.

 

              

 

             Artículo 38°- Los juicios a que se refiere el artículo anterior se tramitarán conforme al procedimiento sumario establecido en el Título XI del Libro III del Código de Procedimiento Civil, con las siguientes modificaciones:

 

             1) No regirá respecto de ellos lo dispuesto en los incisos primeros de los artículos 681° y 691° y en los artículos 684, 685 y 689;

 

             2) La notificación de la demanda se efectuará conforme a la norma del inciso primero del artículo 553;

 

             3) No procederá la ampliación del plazo a que se refiere el artículo 683;

 

             4) La audiencia tendrá lugar con sólo la parte que asista y no se requerirá la concurrencia del defensor público En esta audiencia podrá el demandado, reconvenir al actor y se aplicarán las normas del Título VIII del Libro II del Código de Procedimiento Civil en cuanto fueren procedentes de acuerdo con la naturaleza del procedimiento de que aquí se trata;

 

             5) El llamado a conciliación será obligatorio;

 

             6) La sentencia que dé lugar al desahucio, restitución o terminación del contrato, o fije la renta en el caso del inciso segundo del N° 4 del artículo 14°, será apelable en el solo efecto devolutivo.

 

             En los casos de desahucio y restitución, el tribunal superior podrá decretar, a petición de parte, la suspensión del cumplimiento de la sentencia por el tribunal inferior mientras se encuentre pendiente la apelación, si se solicitase con justa causa, petición que, tratándose de un tribunal colegiado, se resolverá en cuenta,

 

             7) Las partes podrán comparecer y defenderse personalmente en los juicios cuya renta vigente al tiempo de interponerse la demanda no sea superior a un sueldo vital, debiendo, en tal caso, el tribunal, junto con proveer la demanda, remitir copia de la misma y su proveído a la Dirección de Industria y Comercio para los efectos señalados en el número 5 del artículo 49, debiendo el demandante acompañar copia de la demanda, sin la cual no se le dará curso.

 

              

 

             Artículo 39°- Cuando el demandado reclame indemnizaciones haciendo valer el derecho de retención que otorga el artículo 1.937 del Código Civil, deberá interponer su reclamo en la audiencia a que se refiere el artículo 683 del Código de Procedimiento Civil. El Tribunal resolverá en la sentencia definitiva si hay o no lugar a la retención solicitada.

 

             Artículo 40°- Cuando la terminación del arrendamiento se pida por falta de pago de la renta, de conformidad con lo dispuesto por el artículo 1977 del Código Civil, la segunda de las reconvenciones a que dicho artículo se refiere, se practicará en la audiencia de contestación de la demanda.

 

             Al ejercitarse la acción aludida en el inciso precedente podrá deducirse también, conjuntamente, la de cobro de las rentas insolutas en que aquella se funde y la de los consumos de luz, energía eléctrica, gas, agua potable, riego, gastos por servicios comunes u otras prestaciones análogas que se adeuden.

 

             Demandadas esas prestaciones, se entenderán comprendidas en la acción las de igual naturaleza a las reclamadas que se devenguen durante la tramitación del juicio y hasta que la restitución o el pago se efectúen.

 

             Artículo 41°- Para que a los subarrendatarios les sea oponible el juicio y la sentencia en juicio de dasahucio de restitución o de terminación del arrendamiento por falta de pago de la renta seguidos contra el arrendatario, les deberá ser notificada la demanda o deberán haberse apersonado al pleito.

 

             Con tal fin, en dichos juicios, el Ministro de Fe en el acto de la notificación personal de la demanda requerirá de juramento al demandado acerca de la existencia o nó de subarrendatarios y, en caso afirmativo, de sus nombres. En todo caso, el Ministro de Fe dejará constancia escrita de la notificación a una persona adulta ocupante del inmueble.

 

             Si la demanda no hubiere sido notificada personalmente, el mismo requerimiento lo deberá hacer el tribunal en la audiencia respectiva de contestación, si concurriere el demandado y, en caso afirmativo, se suspenderá dicha audiencia, se ordenará notificar a los subarrendatarios y se citará a una nueva, la que tendrá lugar una vez practicadas las respectivas notificaciones o una vez que los subarrendatarios se hayan apersonado al pleito.

 

             Artículo 42°- El cumplimiento de las resoluciones que se dicten en los juicios a que se refiere este Título, se regirá por las reglas generales. Sin embargo, cuando ellas ordenaren la entrega de un inmueble, se aplicará lo prescrito en el artículo 595 del Código de Procedimiento Civil.

 

             Artículo 43°- En los juicios de terminación del arrendamiento por falta de pago de la renta seguidos en contra de un subarrendador, los subarrendatarios podrán pagar al demandante antes de la dictación de la sentencia de primera instancia las rentas adeudadas por el arrendatario y si así lo hicieren enervarán de este modo la acción y tendrán derecho a ser reembolsados de ellas por el subarrendador, con más el interes legal a contar de su pago o a imputarlas a las rentas más inmediatas.

 

             Artículo 44°- En los juicios a que se refiere este Título en que se solicite la entrega del inmueble, el arrendador podrá hacer notificar la demanda a las empresas que suministren gas, energía eléctrica o agua potable, y, en tal caso, el demandado será el único responsable de dichos consumos mientras dure la ocupación del inmueble por el mismo o por las personas a su cargo. Las empresas no podrán excepcionarse alegando ignorancia del domicilio del deudor.

 

             Artículo 45°- El Tribunal, de oficio o a petición de parte, podrá decretar los medios probatorios que estime pertinentes y apreciará la prueba en conciencia en todos los juicios civiles a que se refiere este Título.

 

             Artículo 46°- Será de la exclusiva competencia de los Tribunales de Justicia el conocimiento y resolución de las cuestiones contenciosas de que trata este Título, en los casos de inmuebles sujetos a limitación de renta. Tales cuestiones no podrán ser sometidas a arbitraje en caso alguno.

 

             Artículo 47°- Los Jueces Letrados de Mayor o Menor Cuantía, cualquiera que sea el monto de lo que se litiga, conocerán en primera instancia de los juicios civiles a que se refiere este Título, conforme a las normas del inciso tercero del artículo 28° y de los artículos 175° y 176° del Código Orgánico de Tribunales.

 

             Sin embargo, en las comunas en que no tenga el asiento de sus funciones un Juez de Letras de Mayor o Menor Cuantía y existiese Juzgado de Policía Local, el Juez de este último, si fuese abogado, conocerá, en la misma forma, de los juicios a que se refiere el inciso anterior, siempre que la renta, a la fecha de la interposición de la demanda, no sea superior a un sueldo vital y aplicará, en estos casos, el procedimiento de que trata este Título.

 

             Artículo 48°- De los juicios en que el Fisco fuese parte o tuviere interés, conocerán siempre los tribunales a que se refiere elinciso primero del artículo anterior con sede en la ciudad de asiento de Corte de Apelaciones o del departamento de Arica, en su caso.

 

             La segunda instancia de todos los juicios anteriores corresponderá a la Corte de Apelaciones respectiva.

 

TITULO SEXTO

 

Atribuciones de la Dirección de Industria y Comercio

 

             Artículo 49°- La Dirección de Industria y Comercio tendrá, con relación a los contratos de arrendamiento regidos por este decreto ley, sólo las siguientes atribuciones y obligaciones:

 

             1) Recibir los depósitos que efectúen los arrendatarios por renta de arrendamiento, en la forma y condiciones que se señalan en el artículo 13°.

 

             2) Determinar el monto que pueda cobrarse por las prestaciones en los casos a que se refiere la parte final del número 3 del artículo 2°, siempre que ellas excedan de su valor comercial y se infrinja de ese modo el máximo legal de la renta de arrendamiento.

 

             3) Informar a los tribunales acerca de cualquier hecho que incida en los juicios a que se refiere el Art. 37 de esta ley.

 

             4) Aplicar administrativamente las multas establecidas en el Título Cuarto, cuando la renta no exceda de 2 sueldos vitales y no exista juicio en el cual sea controvertido el hecho que las motiva.

 

             5) Asumir el patrocinio y la representación judicial de los arrendatarios mientras no designen procurador, en los juicios cuya renta vigente al tiempo de interponerse la demanda no sea superior a un sueldo vital; asimismo, asumir la representación del demandado en juicios de comodato precario, relativo a viviendas afectas al presente decreto ley y siempre que existan antecedentes escritos que, a juicio de la Dirección de Industria y Comercio, permita suponer su calidad de arrendatario.

 

             Podrá delegar esta representación en un funcionario del Servicio, sin que rijan a este respecto las prohibiciones de los artículos 40° y 41° de la Ley Orgánica del Colegio de Abogados.

 

             6) Determinar, a petición de parte que servicios de utilización del arrendatario constituyen Servicios Especiales, estudiar y ponderar su valor y practicar el cálculo real de estas prestaciones, distribuyéndola entre los usuarios.

 

             7) Perseguir el pago de las multas, en los casos de los Arts. 33 y 36.

 

             8) Autorizar al arrendatario, cuando procediere, el traslado y retiro de sus especies, si el arrendador se negase a ello y permitir, asimismo, a este último ocupar la propiedad abandonada por el arrendatario, siempre que con ello no se contravenga una orden judicial.

 

             Artículo 50°- Los hechos que la Dirección de Industria y Comercio informe en los procesos se reputarán verdaderos en los mismos términos establecidos en el artículo 427 del Código de Procedimiento Civil.

 

             Artículo 51°- La aplicación de las multas a que se refiere el N° 4 del artículo 49° corresponderá al Director de Industria y Comercio, quien podrá delegar esta faculdad en los funcionarios que designe.

 

             Para el ejercicio de dicha facultad, se procederá con previa citación personal del denunciado o en su rebeldía si debidamente notificado no compareciere, y a solicitud escrita de cualquier persona o de los funcionarios de la Dirección.

 

             Los hechos denunciados, así como la prueba que se produzca, serán apreciados en conciencia.

 

             El cumplimiento de las resoluciones corresponderá a funcionarios de la Dirección de Industria y Comercio o a Carabineros de Chile.

 

             Ejecutoriada la resolución que aplique una multa, el infractor deberá depositarla en la correspondiente Tesorería Comunal dentro del plazo de quinto día hábil, contado desde la notificación. Si así no lo hiciere, podrá aplicarse al infractor o al respectivo representante de la persona jurídica, asociación o comunidad, según los casos, por vía de sustitución y apremio la pena de reclusión regulándose un día por cada décima parte del sueldo vital, sin que ella pueda exceder de un año.

 

             En contra de la resolución que aplique multa, será procedente el recurso de apelación, que se regirá por las siguientes normas:

 

             1) Conocerá el recurso el Juez de Letras de Mayor Cuantía en lo Civil del respectivo departamento y si hubiere varios, el de turno a la fecha de interposición del recurso.

 

             2) La apelación deberá deducirse dentro del plazo de cinco días hábiles, contado desde la fecha de la correspondiente notificación ante el funcionario que la hubiere dictado y para ante el tribunal señalado en el número anterior, a quien se le remitirán todos los antecedentes dentro de tercero día.

 

             3) Junto con la apelacion y para que ella sea declarada admisible, el recurrente deberá acompañar certificado de depósito por el 10% del valor de la multa efectuado en la correspondiente Tesorería. Si el tribunal de alzada absolviera al denunciado o rebajare la multa, oficiará a la mencionada Tesorería a fin de que se devuelva al interesado la suma que corresponda. Además, en caso de absolución del denunciado, por falsedad de la denuncia, aplicará al denunciante el 50% de la multa que habría correspondido a aquél.

 

             4) La Dirección de Industria y Comercio podrá hacerse parte ante el tribunal de alzada.

 

             5) Dicho tribunal fallará el recurso, con o sin la comparencia del denunciado y de la Dirección, sin más trámites, dentro de los diez días siguientes al ingreso de los autos en Secretaría.

 

             6) El tribunal de alzada podrá decretar, de oficio o a petición de parte, para mejor resolver, las medidas que estime del caso y apreciará en conciencia los hechos y la prueba producida.

 

             7) Las notificaciones se practicarán por el estado diario a las partes que hayan comparecido en segunda instancia.

 

             8) En contra de las resoluciones del Tribunal de Alzada no procederá recurso alguno.

 

             Artículo 52°- Facúltase a la Dirección de Industria y Comercio para encomendar, mediante el pago de un honorario ascendente al mínimo del respectivo Arancel, y sin perjuicio de las costas a que pudiere tener derecho en cada caso, a abogados que no sean de su planta, su representación y patrocinio a fin de hacer efectivo el pago de las multas para dar cumplimiento al número 7° del artículo 49°.

 

TITULO SEPTIMO

Disposiciones Generales

 

             Artículo 53°- Son irrenunciables los derechos que este decreto ley confiere a los arrendatarios.

 

             Artículo 54°- Los contratos de arrendamiento regidos por este decreto ley deberán constar por escrito. En caso contrario, se presumirá que la renta del contrato es la que declare el arrendatario.

 

             Artículo 55°- En caso de mora, los pagos o devoluciones que deban hacerse entre las partes de todo contrato de arriendo regido o no por este decreto ley se efectuarán reajustados, en la misma proporción en que hubiere variado el Indice de Precios al Consumidor, determinado por el Instituto Nacional de Estadísticas o el organismo que hace sus veces entre el mes anteprecedente en que debieron efectuarse y el mes anteprecedente en que se efectúen.

 

              En los casos en que se deban intereses, ellos se calcularán sobre la suma primitivamente adeudada más el reajuste de que trata el inciso anterior.

 

             Artículo 56°- Todo lo dispuesto en este decreto ley respecto de los arrendadores y arrendatarios se aplicará, en su caso, a los subarrendadores y subarrendatarios, respectivamente.

 

             Artículo 57°- En los casos en que este decreto ley hace referencia al sueldo vital sin otra especificación, se entenderá por tal el sueldo vital mensual de la provincia de Santiago.

 

             Artículo 58°- Todas las multas que este decreto ley establece o autoriza se impondrán a beneficio fiscal e ingresarán a rentas generales de la nación.

 

             Artículo 59°- Deróganse las leyes números 11.622, 17.600 y 17.410, salvo, en esta última, lo relativo a sus normas sobre comodato precario y todas las disposiciones legales contrarias o incompatibles con lo dispuesto en el presente decreto ley.

 

             Artículo 60°- El presente decreto ley comenzará a regir el 1° de Abril de 1975.

 

             Sin embargo, las sanciones establecidas en el N° 1 del artículo 33° no se aplicarán tratándose de viviendas actualmente destinadas a otros fines, siempre que el afectado acreditare fehacientemente que el inmueble se encontraba destinado a fines diversos a la vivienda con anterioridad a la publicación de este decreto ley en el Diario Oficial.

 

             Artículo 61°- Autorízase al Fisco, a través del Ministerio de Tierras y Colonización; a las Municipalidades; servicios públicos; entidades y empresas del Estado, cualquiera sea su naturaleza y condición jurídica de vinculación con el mismo, para enajenar, en propuesta pública, los sitios eriazos de su propiedad, situados dentro de las zonas urbanas, para ser destinados por sus adquirentes a la construcción de viviendas.

 

             Esta autorización se extiende inclusive a aquellas zonas que en la actualidad no estén contempladas dentro del plano regulador respectivo como zonas residenciales, siempre que las municipalidades, atendida la finalidad de este decreto ley, resuelva modificarlos para incluirlas en ellos.

 

             Artículo 62°- Por decreto supremo conjunto de los Ministerios de Economía, Fomento y Reconstrucción y de la Vivienda y Urbanismo, dictado antes del 1° de Diciembre de cada año, se podrá cambiar el número de sueldos vitales establecidos en el N° 3 del artículo 14°.

 

             Dicho decreto regirá a contar del 1° de Enero del año siguiente de su dictación.

 

Disposiciones Transitorias

 

             Artículo 1°- El presente decreto ley se aplicará, también, a los contratos celebrados con anterioridad a su vigencia, con excepción de las normas contenidas en los artículos 11° y 54°.

 

             Artículo 2°- Los juicios pendientes a la fecha de vigencia del presente decreto ley continuarán sustanciándose y se fallarán con arreglo a la legislación anterior, pero los plazos que se determinen en las sentencias correspondientes para la restitución del inmueble se ajustarán a lo establecido en el presente decreto ley, sin perjuicio de la facultad que otorga al Juez de la causa el inciso 4° del artículo 21.

 

             Se aplicarán a dichos juicios las normas de los artículos 44° y 45° del presente decreto ley

 

             Artículo 3°- Durante el año 1975, se aplicará el artículo 5° a todos los contratos de arrendamiento que celebren como arrendatarios, sobre cualquier bien raíz urbano, los servicios, instituciones y empresas del sector público.

 

             Lo anterior se aplicará también a las convenciones que tengan por objeto obtener el uso o goce de un inmueble.

 

             No obstante lo dispuesto en los incisos precedentes, por resolución fundada del Subsecretario correspondiente, previo informe del Jefe del Servicio interesado, en el caso de los Servicios fiscales, o del Jefe Superior respectivo, en el caso de las instituciones y empresas descentralizadas, se podrá pactar por el año 1975 una renta de arrendamiento superior.

 

             Artículo 4°- Hasta el 1° de Enero de 1976, la disposición del artículo 14, N° 5, letra a) se aplicará con la limitación establecida en el N° 3 del mismo artículo.

 

             Los edificios construidos antes de la publicación del presente decreto ley, se entenderán comprendidos en el N° 1 del artículo 14, siempre que el correspondiente permíso municipal de edificación haya sido otorgado dentro de los dos años anteriores a dicha fecha de publicación.

 

             Artículo 5°- Con el objeto de fomentar la construcción de viviendas sociales y facilitar su adquisición por parte de los sectores de bajos ingresos el Banco Central de Chile abrirá una línea de crédito inicial equivalente a US$ 5.000.000 para financiar hasta el quince por ciento de los costos de las construcciones de viviendas sociales que el Ministerio de la Vivienda y Urbanismo contrate o convenga de acuerdo con los planes habitacionales que determine conforme a este procedimiento.

 

             Para los efectos de este decreto ley se entenderá por viviendas sociales aquellas cuya superficie de edificación no excede de 70 m2.

 

             El pago o servicio de la línea de crédito será de cargo del Ministerio aludido y para tal objeto el Ministerio de Hacienda incrementará inicialmente en el equivalente a US$ 5.000.000 el ítem respectivo del presupuesto de aquél para el año 1975.

 

             Dentro del plazo de 30 días por decreto supremo firmado por los Ministros de Hacienda y de la Vivienda y Urbanismo, se reglamentará la aplicación de las normas de este artículo, de manera que los adquirentes de esta clase de viviendas las obtengan en un valor no superior al ochenta y cinco por ciento de su precio.